武汉楼市走向何方
（记者苏永华陈军刘昊）昨日，葛洲坝、名流、美联、汉阳造、双环等一线房企负责人，齐聚“楚天——中南MBA沙龙”，探讨调控风暴下房地产市场走向。与会房产专家、开发企业负责人认为，短期内新政影响还在加深，但在大规模城市改造和城市化进程下，住房需求将持续增加，房价上涨压力依然存在。
多位房企负责人反映，房产新政出台后，市场上出现明显的观望情绪，成交下降，调控效果已经显现，打击不合理需求的目的也已经达到。但随着“利空”政策释放完毕，开发企业调整营销、定价策略，楼市将回复到正常状态。
“楚天——中南MBA沙龙”由本报与中南财经政法大学主办，此次是第九届，由该校MBA学院副院长聂鑫主持。
效果
房企涨价行为得到抑制
武汉开发企业协会副秘书长严宽说，调控措施剑指部分城市房价快速上涨，已收到初步效果。对武汉楼市的影响，主要体现在销量下降，全市日成交量从原来的五六百套，下降至现在两三百套。
中南财经政法大学房地产研究所所长张东教授表示，过去十年中国房地产市场化进程较快，但民生关注较欠缺，这一次对保障性住房特别重视，从供地、建设多方面提出严格要求，还推行了地方政府问责制，调控“底气很足”。
武汉汉阳造房地产公司总经理韦大伟表示，这次宏观调控，是2008年房地产市场政策调整的延续，主要目的是剔除泡沫成分，保证房地产市场健康有序和可持续发展。
武汉美联地产公司总经理卞涛表示，关于房价下降，存在着几个认识误区：地方政府不允许；银行不允许；开发商挺得住，不会降价；房地产是经济支柱，降不得。实际上并不存在，只要有泡沫，该降还得降。
中科辉创房产顾问公司董事长陈晖称，调控已经起到了作用，开发商普遍感到压力，有点紧张。观望气氛浓，成交量低。
预测
武汉房价将下降15%？
卞涛表示，房价测试显示，经过年初猛涨之后，房价存在下降空间，北京、上海、广州、深圳有20%—30%的降价空间，武汉则有15%左右的空间。
北普提金商业置业公司董事长汪艳表示，新政出台后，部分购房人开始观望，但到现在，中心城区房价没有下降，反而略有上涨。对刚性需求和稀缺产品，调控效果不会太大。
严宽说，武汉楼市正处于多方观望、博弈的敏感时期。中央在观察新政效果，很可能适当调整房地产政策；地方政府对出台新政实施细则，寻找最好的时机；购房人在买涨不买跌的心态下，观望气氛会越来越浓。
武汉鄂发房地产开发有限公司董事长陶宏国称，新政推出以来，民众对房地产市场保持高度关注，同时也有不少不切实际的想法。短期内，想一下子解决住房问题，指望房价大跌，都不现实。
张东表示，在全国19个副省级城市中，武汉区位优势虽好，房价一直排在倒数几名，还有一定上升空间，房地产市场长期将呈上行趋势。
湖北长源房产公司副总刘朝辉表示，目前武汉房地产总体健康，但还是有一点泡沫的。
疑问
刚性需求还能撑多久？
中南财经政法大学教授吴韡表示，房地产市场的有效需求，除了消费能力之外，还要有消费欲望。武汉市在校大学生超过100万人，每年毕业生30万人，很多都有在当地购房消费的欲望，这将对房地产起到巨大的推动作用。武汉的房价上涨主要还是供需决定的。
武汉房产中介协会秘书长、百居易总经理谢娟说，二手房市场，刚需、自住、婚房一直是主力，刚性需求非常强劲。房产新政以来，二手房市场也进入调整，但长期仍将保持涨势，所以迟买不如早买。
张东教授表示，武汉江、湖多，交通瓶颈导致郊区房产供给难以稀释购房需求，楼市的潜力在交通配套的改善，城市、包括城市圈交通配套完善后，中心区供给不足郊区相对过剩的情况将改变，市场将有更多选择空间，有利于刚性需求的释放。
严宽说，由于刚性需求的支撑，楼市销量虽然下滑，价格仍能维持不降。能不能撑下去，取决于“利空”是不是已经出尽。
应对
企业调整开发战略
武汉名流地产有限公司总经理廖玉森说，房地产市场发展趋势并未改变，公司今年加大了土地储备。开发商应苦练内功，在成本控制、内部决策及其他核心竞争力上下功夫。同时调整布局，完善开发理念，提升品质。
韦大伟表示，要把普通老百姓对房屋的需求放在首位，面向普通大众开发住宅，如五里汉城、小城故事、新华名典、观澜御苑等。面对目前的房地产形势，将调整企业开发战略，让利于民，回报于民。
韦大伟说，武汉属于二线城市，房地产市场没有太多泡沫。销量虽有所回落，房价的波动应该不会太大。预计调整期会持续1～2年，房价会稳中有升，房地产市场仍然会平稳向上、健康有序发展。
葛洲坝海集房地产公司副总经理吴凤华表示，作为应对，一是练内功，加强内部控制体系，二是顺势而为，7、8月观望期将结束，政策出完，银行操作灵活性出现，市场成交量将回升。那时要重新评估政策影响研究对策。
投资
热钱该流向哪里？
中南财经政法大学教授过文俊说，随着全球对人民币升值预期，热钱流入，对抬高国内房价有一定影响。由于我国资本市场尚不完善，境内民间资本则无较好投资渠道。他说，对于未来房地产趋势，政府应当引导民间资本转入包括房地产开发在内的实体经济中去。
中南财经政法大学杨巧博士表示，国十条从供给和需求两个方面入手，对首次置业、二套房、三套房、外地人设置不同的购房门槛，将需求转化为潜在需求，目的是实现房地产健康、可持续发展，对市场各方都是有利的。目前，整体上流动性过剩，下半年央行可能加息，且加息幅度将较2007年的加息要大，预计将影响购房者的购房能力。
呼吁
改善性需求应支持
汪艳说，房价上涨有两种情况，一是房价虚高，像海南房价泡沫，必须打压；二是因为价值、品质提升带来的上涨，应该支持。政府打击投机客很有必要，但最好不要“一刀切”，以免误伤正常的市场需求。
谢娟表示，房产增值高于银行存款利息，老百姓应当分享城市发展带来的房屋价值提升。打击投机，但要保护投资。
吴凤华说，武汉楼市基本健康，改善性需求应支持，适当投资也要有，否则市场不正常。
展望
后续政策取决于经济大势
张东教授表示，房地产市场走势与宏观经济、与GDP不能脱离，又与国际经济环境相关，在保证GDP增幅的前提下，楼市调控会根据GDP季度走势作出相应调整。
严宽认为，随着城市化加快，农村人口将大量涌入城市，住房需求也将持续增加。短期内，销售不好的局部区域，价格将有一定下降。但长远看，房价上涨压力依然存在。随着政策逐步消化到位，观望期有望在9、10月份结束，步入正常状态。
吴韡教授表示，房地产市场兼顾投资与消费，充分实现了投资向消费的转移。本轮调控之后，不需几年，房地产仍将成为拉动经济的支柱之一。
廖玉森认为，如果政府认为调控起到作用，就可以暂时开闸，反之则关闸，因此，未来调控方向仍存在不少不确定性，有变数。本版图片记者李辉摄 (本文来源：荆楚网-楚天都市报 )
